Beim Auszug stehen viele Mieter vor kahlen Wänden mit Löchern von Regalen, Bildern und Lampen und fragen sich: Muss ich das jetzt alles zuspachteln? Und wenn nicht – darf der Vermieter dann Geld von der Kaution einbehalten? Die gute Nachricht: Normale Dübellöcher sind in der Regel kein Schaden. Die weniger gute: Es gibt einige Konstellationen, in denen du doch handeln solltest. Hier findest du die rechtliche Grundregel, eine Entscheidungshilfe für deine Situation, eine Anleitung zum sauberen Verschließen und realistische Kostenbeispiele.
Kurz gesagt: Dübellöcher in üblichem Umfang gehören zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung. Für sie musst du in der Regel keinen Schadensersatz zahlen. Verschließen musst du sie vor allem dann, wenn dein Mietvertrag wirksam Schönheitsreparaturen auf dich überträgt und diese fällig sind, wenn du wirksam etwas anderes vereinbart hast oder wenn die Wand über den üblichen Gebrauch hinaus beschädigt ist. Selbst ohne Pflicht lohnt sich das Zuspachteln oft: Das Material kostet je nach vorhandenen Werkzeugen ca. 5–20 €, dazu kommen wenige Stunden aktive Arbeit plus Trocknungszeit. Das kann Diskussionen bei der Übergabe vorbeugen.
Die Grundregel: Dübellöcher sind normaler Wohngebrauch
Eine Wohnung ohne Bohrlöcher lässt sich kaum sinnvoll nutzen. Hängeschränke in der Küche, ein Spiegel im Bad, Deckenlampen, Gardinenstangen, Regale und Bilder gehören zum normalen Wohnen. Deshalb gilt im Mietrecht: Was durch den vertragsgemäßen Gebrauch an Abnutzung entsteht, musst du als Mieter grundsätzlich nicht ersetzen. Diese Abnutzung ist mit der Miete abgegolten.
Dübellöcher fallen in genau diese Kategorie, solange sie in einem üblichen Rahmen bleiben. Der Vermieter kann dir das Bohren also im Normalfall auch nicht generell verbieten. Eine Klausel im Mietvertrag, die jedes Bohren untersagt, dürfte in vielen Fällen unwirksam sein, weil sie die normale Nutzung der Wohnung unangemessen einschränkt. Prüfe im Einzelfall, wie die Klausel genau formuliert ist.
Was der BGH zu Bohrlöchern beim Auszug sagt
Wer nach „Bohrlöcher bei Auszug BGH” sucht, stößt meist auf das BGH, Urteil vom 20. Januar 1993, VIII ZR 10/92 (veröffentlicht u. a. in NJW 1993, 1061). Dort ging es um eine vorformulierte Rückgabeklausel in einem Mietvertrag: Mieter sollten beim Auszug unter anderem Dübel entfernen, Löcher unkenntlich verschließen und durchbohrte Fliesen ersetzen. Der BGH beanstandete diese formularmäßige Klausel, weil sie Mieter auch für Bohrlöcher belasten konnte, die im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs entstanden sind. Dübellöcher in angemessenem Umfang – auch in Fliesen im Bad – können danach zum vertragsgemäßen Gebrauch gehören.
Wichtig ist, was die Entscheidung nicht sagt: Sie legt keine feste Zahl erlaubter Löcher fest. Und sie befreit Mieter nicht pauschal von sämtlichen Rückgabepflichten. Wirksame Schönheitsreparaturklauseln, wirksame Vereinbarungen und Ansprüche wegen echter Beschädigungen bleiben möglich.
Auch Instanzgerichte haben in den folgenden Jahren vielfach bestätigt, dass dazu nicht nur Wohn- und Schlafzimmer gehören, sondern auch Küche und Bad. Dort braucht man nun einmal Halterungen für Handtücher, Spiegelschrank oder Hängeschränke.
Wichtig ist der Zusatz „in angemessenem Umfang”. Genau an dieser Stelle entstehen die meisten Streitfälle, denn eine feste Grenze gibt es nicht.
Wann du Dübellöcher doch verschließen musst
Die Grundregel hat Ausnahmen. In diesen Fällen solltest du die Löcher schließen oder musst mit einer Forderung rechnen.
1. Dein Mietvertrag überträgt wirksam Schönheitsreparaturen
Das Verschließen von Dübellöchern wird häufig zu den Schönheitsreparaturen gezählt, also zu den Arbeiten, mit denen typische Gebrauchsspuren beseitigt werden, etwa Wände und Decken streichen oder tapezieren. Steht in deinem Mietvertrag eine wirksame Klausel, die dir die Schönheitsreparaturen überträgt, und sind diese beim Auszug fällig, gehört das fachgerechte Zuspachteln in der Regel dazu.
Der Haken für den Vermieter: Viele dieser Klauseln sind unwirksam. Das betrifft zum Beispiel:
- starre Fristen („Küche alle drei Jahre, Wohnräume alle fünf Jahre”), ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand,
- Klauseln bei einer Wohnung, die du unrenoviert oder renovierungsbedürftig übernommen hast, ohne dafür einen angemessenen Ausgleich bekommen zu haben,
- Vorgaben, die dich zu einer bestimmten Farbe auch während der Mietzeit zwingen,
- Kombinationen aus Renovierungspflicht und zusätzlicher Endrenovierung unabhängig vom Zustand.
Ist die Klausel unwirksam, musst du in der Regel gar keine Schönheitsreparaturen durchführen – und damit auch keine normalen Dübellöcher schließen. Wie du deine Klausel einordnest, erklären wir ausführlich im Ratgeber zu Schönheitsreparaturen beim Auszug. Ob und wann du beim Auszug streichen musst, findest du außerdem im Ratgeber Wohnung streichen bei Auszug.
2. Die Wand ist über den üblichen Gebrauch hinaus beschädigt
Wo der vertragsgemäße Gebrauch endet, lässt sich nicht pauschal sagen. Entscheidend sind Zweck, Anzahl, Größe, Untergrund und konkrete Beschädigung im Einzelfall. Weder eine bestimmte Lochzahl noch eine TV-Halterung begründet für sich genommen bereits einen Ersatzanspruch. Auch viele Löcher oder größere Befestigungsbohrungen können durch eine übliche Einrichtung gerechtfertigt sein. Du musst nicht für jeden Einrichtungswunsch eine objektive Notwendigkeit nachweisen.
Kritischer wird es zum Beispiel bei:
- zahlreichen Fehlbohrungen dicht nebeneinander, die keinem Befestigungszweck dienten,
- Bohrungen in Bauteile, die für übliche Befestigungen nicht gedacht sind, etwa Türblätter oder Fensterrahmen.
Befestigungslöcher und ausgebrochener Putz sind zweierlei: Ein sauberes Bohrloch, auch ein größeres für Schwerlastdübel, ist etwas anderes als herausgerissener Putz, abgeplatzte Flächen oder Risse – etwa weil eine Halterung beim Abbau ausgerissen ist. Solche Beschädigungen können über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehen.
Dann kann der Vermieter verlangen, dass du die Schäden beseitigst, oder unter Umständen Schadensersatz fordern.
3. Du hast etwas Besonderes vereinbart
Eine wirksame, tatsächlich individuell ausgehandelte Vereinbarung kann zusätzliche Pflichten begründen. Ob eine Zusatzvereinbarung oder Erklärung im Übergabeprotokoll verbindlich ist, hängt von Wortlaut und Umständen ab. Vorformulierte Regelungen können weiterhin der AGB-Kontrolle unterliegen. Unterschreibe keine ungeprüften Renovierungszusagen.
4. Die Löcher sind in Fliesen, Naturstein oder anderen empfindlichen Flächen
Bei Fliesen ist die Lage komplizierter, weil sich ein Loch dort nicht unsichtbar reparieren lässt. Einige Bohrungen für übliches Badzubehör gelten in der Regel noch als vertragsgemäß. Die Gerichte urteilen aber nicht einheitlich, wie viele Löcher in Fliesen hinnehmbar sind. Je weniger Löcher und je mehr davon in den Fugen statt in der Fliese, desto besser stehst du da.
5. Du hast die Löcher unsachgemäß geschlossen
Klingt paradox, kommt aber vor: Grob mit Zahnpasta verschmierte Löcher, dicke Spachtelwülste oder grelle weiße Flecken auf einer farbigen Wand können den Zustand verschlechtern. Wenn du die Löcher schließt, dann sauber.
Entscheidungshilfe: Musst du in deiner Situation zuspachteln?
| Deine Situation | Pflicht zum Verschließen? | Empfehlung |
|---|---|---|
| Normale Anzahl Löcher, keine Renovierungsklausel | In der Regel nein | Freiwillig zuspachteln, wenn es wenig Aufwand ist |
| Normale Anzahl, Klausel vermutlich unwirksam (starre Fristen, unrenoviert übernommen) | In der Regel nein | Klausel prüfen lassen, z. B. beim Mieterverein |
| Wirksame Schönheitsreparaturklausel, Renovierung fällig | Meist ja | Löcher fachgerecht schließen und Wände streichen |
| Ausgebrochener Putz, Risse, zahlreiche Fehlbohrungen ohne Befestigungszweck | Oft ja | Schäden sauber reparieren, notfalls Maler beauftragen |
| Löcher in Fliesen für übliches Badzubehör | Meist nein | Fugenlöcher mit geeignetem Reparaturmaterial ausbessern; im Dusch- oder Wannenbereich Abdichtung fachlich prüfen lassen |
| Viele Löcher quer durch die Fliesen | Möglicherweise ja | Vorher mit dem Vermieter sprechen |
| Zusatzvereinbarung oder Erklärung im Vorabnahmeprotokoll | Möglicherweise ja | Wortlaut prüfen lassen; wirksame Vereinbarungen einhalten und dokumentieren |
| Nachmieter übernimmt Möbel, Lampen oder Regale | Nur soweit der Vermieter einer entsprechenden Übernahme und Entlassung aus der Rückbau- oder Renovierungspflicht zustimmt | Zustimmung des Vermieters schriftlich einholen; eine bloße Vereinbarung mit dem Nachmieter reicht nicht |
Die Tabelle ersetzt keine Rechtsberatung. Bei unklaren Klauseln oder hohen Forderungen lohnt sich ein Blick vom Mieterverein oder einer Anwältin bzw. einem Anwalt für Mietrecht.
Wie viele Dübellöcher sind „normal”?
Eine Zahl, ab der es kritisch wird, steht in keinem Gesetz. Gerichte schauen auf die konkrete Wohnung: Größe, Anzahl der Räume, übliche Einrichtung und Mietdauer. Wer zehn Jahre in einer Wohnung lebt, hat erfahrungsgemäß mehr Löcher als jemand, der nach zwei Jahren auszieht.
Ein praktischer Selbsttest: Kannst du für die Löcher einen Gegenstand nennen, der dort hing? Lampe, Gardine, Regal, Hängeschrank, Bild, Spiegel, Rauchmelder, Handtuchhalter – das ist üblich. Wenn du für eine Wand hauptsächlich „da hab ich danebengebohrt” sagen musst, solltest du die Löcher besser schließen.
Sonderfälle: Fliesen, Decke, Holz und Fassade
Fliesen in Bad und Küche: Bohre wenn möglich in die Fugen. Beim Auszug unterscheidest du nach Untergrund: Mineralische Fugen bessert du mit geeignetem Fugenreparaturmaterial aus, elastische Fugen benötigen ein dafür geeignetes System. Bei Bohrungen im direkten Dusch- oder Wannenbereich solltest du eine mögliche Beschädigung der Abdichtung fachlich prüfen lassen. Oberflächlicher Füller oder Silikon allein genügt dafür nicht zuverlässig. Löcher in der Fliese selbst kannst du mit speziellem Fliesenreparaturfüller oder einem passenden Lackstift kaschieren. Ganz verschwinden sie selten.
Decke: Löcher für Lampen gehören zum normalen Gebrauch. Häufig ist es sinnvoll, Lampenhaken oder Dübel zu entfernen und das Loch zu schließen, wenn der Vermieter das wünscht. Arbeiten am festen elektrischen Anschluss gehören in die Hände einer Elektrofachkraft. Lass offene Leiter nach der Lampendemontage fachgerecht sichern; bloßes Umwickeln mit Isolierband genügt nicht.
Holz (Türen, Fensterrahmen, Einbauschränke): Hier ist Vorsicht angesagt. Bohrungen in Türen oder Fensterrahmen gehören meist nicht zur üblichen Nutzung. Kleine Löcher kannst du mit Holzkitt in passendem Farbton füllen.
Außenwand und Balkon: Bohrungen in die Fassade, etwa für Markise, Satellitenschüssel oder Blumenkästen, brauchen häufig eine Erlaubnis. Fehlte sie, kann der Vermieter die Wiederherstellung verlangen. Gerade bei gedämmten Fassaden können unsachgemäße Bohrungen Folgeschäden verursachen.
Küche: Wenn du deine Einbauküche mitnimmst, bleiben viele Löcher von Hängeschränken und Leisten zurück. Wie du die Küche sauber demontierst und was du an der Wand beachten solltest, steht im Ratgeber Küche abbauen beim Umzug.
Dübellöcher richtig schließen: Schritt-für-Schritt-Anleitung
Auch wenn du rechtlich nicht verpflichtet bist: Sauber geschlossene Löcher machen einen guten Eindruck bei der Übergabe. Der Aufwand ist überschaubar.
Das brauchst du
- Spachtelmasse (Fertigspachtel aus der Tube oder Gips-Spachtel zum Anrühren). Für Innenwände in Weiß sind Fertigspachtel am bequemsten.
- Kleiner Flächenspachtel oder ein altes Plastik-Kärtchen
- Feines Schleifpapier (Körnung 120–180) oder ein Schleifschwamm
- Feuchtes Tuch oder Schwamm
- Bei Bedarf: Wandfarbe im passenden Ton und ein kleiner Pinsel oder eine Mini-Rolle
- Für Fliesen: Fugenreparaturmaterial passend zur Fuge (mineralisch oder elastisch) oder Fliesenreparaturfüller
- Zange oder Schraube zum Ziehen der Dübel
So gehst du vor
- Dübel entfernen: Diese Methode gilt für gewöhnliche Kunststoffdübel in massivem Mauerwerk: Dreh eine passende Schraube zwei, drei Umdrehungen in den Dübel und zieh ihn mit einer Zange heraus. Hohlraum-, Metall- oder Spezialdübel, etwa in Gipskarton, entfernst du nach den Herstellerangaben – Ziehen oder Eindrücken kann dort größere Schäden verursachen. Lässt sich ein Dübel nicht entfernen, setze ihn nur dann vorsichtig etwas unter die Oberfläche zurück, wenn der Wandaufbau das zulässt. Nicht gewaltsam eindrücken. So bleibt Platz für eine ausreichend tiefe Spachtelschicht.
- Loch säubern: Lose Putzkrümel entfernen, Staub abklopfen oder kurz aussaugen.
- Leicht anfeuchten: Bei stark saugendem Putz und Gipsspachtel hilft es oft, das Loch mit einem feuchten Pinsel oder Tuch kurz anzufeuchten. So zieht der Untergrund der Masse nicht zu schnell das Wasser ab. Beachte dabei die Angaben auf der Verpackung, manche Fertigspachtel brauchen das nicht.
- Spachtelmasse einbringen: Drück die Masse mit dem Spachtel fest ins Loch, damit keine Luftblasen bleiben. Zieh den Überstand anschließend flach über die Wand ab, möglichst in einem Zug. Lieber etwas zu wenig auf der Fläche als ein dicker Wulst.
- Trocknen lassen: Je nach Produkt, Lochtiefe und Raumklima dauert das oft einige Stunden. Tiefe oder größere Löcher fallen beim Trocknen häufig etwas ein. Dann trägst du eine zweite, dünne Schicht auf.
- Glatt schleifen: Nach dem vollständigen Trocknen schleifst du die Stelle mit feinem Schleifpapier plan zur Wand. Schleif nur die Spachtelstelle und nicht großflächig drumherum, sonst raust du die Wandfarbe auf. Staub mit einem leicht feuchten Tuch abwischen.
- Bei Bedarf ausbessern: Prüfe das Ergebnis bei Tageslicht und schräg einfallendem Licht. Fallen die Stellen auf, kannst du sie mit passender Wandfarbe tupfen oder mit einer Mini-Rolle leicht verwischen. Auf farbigen oder älteren Wänden ist es oft schwierig, den Ton genau zu treffen. Teste die Farbe zuerst an einer unauffälligen Stelle.
Typische Fehler beim Zuspachteln
- Zahnpasta oder Seife statt Spachtel: Das mag kurz funktionieren, reißt aber oft, verfärbt sich oder fällt beim genauen Hinsehen auf. Für die Übergabe ist das keine gute Idee.
- Zu dick aufgetragen: Wülste rund ums Loch sind später schwer zu korrigieren und deutlich sichtbarer als ein kleines Bohrloch.
- Silikon auf der Wand: Silikon lässt sich in der Regel nicht überstreichen und gehört nicht in Putzlöcher.
- Zu früh geschliffen oder gestrichen: Noch feuchte Masse schmiert und kann Flecken in der Farbe verursachen.
- Leitungen übersehen: Wenn du beim Verschließen größerer Löcher nachbohren oder Dübel herausstemmen willst, denk daran, dass in der Wand Strom- oder Wasserleitungen liegen können.
Was kostet das Verschließen von Dübellöchern?
Die Kosten hängen davon ab, ob du selbst spachtelst, einen Handwerksbetrieb beauftragst oder die Wand anschließend komplett gestrichen werden muss. Die folgenden Spannen sind Orientierungswerte und können je nach Region, Wandzustand und Betrieb deutlich abweichen.
| Variante | Typischer Aufwand | Kosten (Orientierung) |
|---|---|---|
| Selbst zuspachteln, Werkzeug teilweise vorhanden | Wenige Stunden plus Trocknungszeit | Material oft ca. 5–20 € |
| Selbst zuspachteln und punktuell ausbessern | Zusätzlich Farbe und Rolle/Pinsel | je nach Farbmenge oft ca. 20–50 € |
| Maler schließt Löcher in einer Wohnung | Kleiner Auftrag, häufig mit Mindestpauschale oder nach Stunden | stark abhängig von Anzahl und Region; schriftliches Angebot einholen |
| Wände nach dem Spachteln komplett streichen lassen | Abhängig von Fläche und Untergrund | steigt mit der Wohnungsgröße deutlich |
Wenn der Vermieter dir eine Rechnung für Dübellöcher stellt, achte darauf, dass sie nachvollziehbar ist: Welche Arbeiten wurden in welchen Räumen ausgeführt, und stehen sie im Zusammenhang mit einer Pflicht, die du tatsächlich hattest? Eine Komplettrenovierung kann er dir nicht einfach in Rechnung stellen, nur weil einige übliche Dübellöcher vorhanden waren.
Dübellöcher und Kaution: Was darf der Vermieter einbehalten?
Ein Einbehalt von der Kaution setzt voraus, dass der Vermieter einen berechtigten Anspruch gegen dich hat. Bei üblichen Dübellöchern ohne wirksame Renovierungspflicht fehlt es daran in der Regel. Anders kann es aussehen, wenn du eine wirksame Pflicht zu Schönheitsreparaturen nicht erfüllt hast oder echte Beschädigungen vorliegen.
Dabei unterscheidet sich das Vorgehen:
- Nicht erfüllte Schönheitsreparaturen: Bevor der Vermieter Schadensersatz statt der Leistung verlangen kann, muss er dir grundsätzlich zunächst eine angemessene Frist zur Nachholung setzen. Ausnahmen sind möglich, etwa wenn du die Arbeiten ernsthaft und endgültig verweigert hast.
- Echte Beschädigungen: Bei Schäden, die über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehen, kann der Vermieter grundsätzlich ohne vorherige Fristsetzung Schadensersatz verlangen.
Ein pauschaler Abzug ohne Begründung ist meist angreifbar. Frag schriftlich nach, welcher Anspruch genau geltend gemacht wird und wie sich die Summe zusammensetzt. Wie du deine Kaution zurückforderst und welche Fristen dabei üblich sind, erklären wir im Ratgeber zur Kaution Rückzahlung.
Verjährung: Sechs Monate nach Rückgabe
Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in der Regel in sechs Monaten. Die Frist beginnt grundsätzlich mit dem Zeitpunkt, an dem er die Wohnung tatsächlich zurückerhält. Meldet sich der Vermieter erst lange nach der Übergabe mit einer Forderung für Dübellöcher, lohnt sich deshalb ein Blick aufs Datum. Ob die Kaution trotz Verjährung zur Aufrechnung genutzt werden kann, hängt vom Einzelfall ab – lass das im Streitfall prüfen.
Übergabe vorbereiten: So vermeidest du Streit
Viele Konflikte um Dübellöcher entstehen nicht wegen der Rechtslage, sondern weil vorher nichts besprochen oder dokumentiert wurde. Ein paar einfache Schritte helfen:
- Mietvertrag prüfen: Gibt es eine Klausel zu Schönheitsreparaturen oder zum Rückbau? Ist sie wirksam? Bei Unsicherheit hilft der Mieterverein.
- Mit dem Vermieter sprechen: Frag frühzeitig, ob Dübel für Lampen, Gardinen oder Rauchmelder bleiben sollen. Halte Absprachen schriftlich fest, zum Beispiel per E-Mail.
- Vorher-Fotos nutzen: Hast du beim Einzug ein Protokoll oder Fotos gemacht? Dann kannst du nachweisen, welche Löcher schon vorhanden waren.
- Zustand dokumentieren: Fotografiere die Wände nach dem Spachteln bzw. vor der Übergabe mit Datum. Achte auf gutes Licht und Übersichtsaufnahmen pro Raum.
- Übergabeprotokoll genau lesen: Unterschreibe keine Formulierungen, die dich pauschal zu Renovierungen verpflichten. Vermerke abweichende Einschätzungen direkt im Protokoll.
Ein vollständiges Protokoll schützt beide Seiten. Eine Vorlage und Tipps findest du im Ratgeber zum Wohnungsübergabeprotokoll, weitere Muster stehen in unseren kostenlosen Vorlagen. Wenn du ohnehin noch putzen musst, hilft dir die Checkliste zur Wohnungsendreinigung.
Dübellöcher im Umzugsplan einplanen
Das Zuspachteln wirkt wie eine Kleinigkeit, kostet aber Zeit, vor allem wegen der Trocknung. Plane es nicht für den Abend vor der Übergabe. Sinnvoll ist folgende Reihenfolge: Erst die Möbel abbauen und Halterungen entfernen, dann die Löcher schließen, nach dem Trocknen schleifen und gegebenenfalls ausbessern, ganz zum Schluss reinigen.
Wenn du den Umzug von einem Unternehmen erledigen lässt, kläre vorab, ob die Möbelpacker auch Regale, Hängeschränke oder Lampen demontieren und wie mit den zurückbleibenden Dübeln umgegangen wird. Das Spachteln gehört meist nicht zum Standardumfang. Über unsere kostenlose Umzugsanfrage kannst du mehrere Angebote vergleichen und dabei gezielt nach Demontage-Leistungen fragen.
Fazit: Erst den Mietvertrag prüfen, dann entscheiden
Dübellöcher in üblichem Umfang sind in der Regel kein Schaden, sondern Teil des normalen Wohnens. Eine Pflicht zum Verschließen ergibt sich vor allem aus einer wirksamen Schönheitsreparaturklausel, einer wirksamen Vereinbarung oder aus echten Beschädigungen wie ausgebrochenem Putz. Prüfe also zuerst deinen Mietvertrag und den tatsächlichen Zustand der Wände.
Selbst wenn du nicht verpflichtet bist, lohnt sich sauberes Zuspachteln oft: Der Aufwand ist gering, und eine ordentliche Wand kann Diskussionen bei der Übergabe vorbeugen. Bei hohen Forderungen, unklaren Klauseln oder Abzügen von der Kaution solltest du dich beim Mieterverein oder bei einer Anwältin bzw. einem Anwalt für Mietrecht beraten lassen.
