Du hast eine Wohnung gefunden, die Besichtigung lief gut, der Vertrag liegt bereit – nur die Miete wirkt hoch. Ob das Marktniveau ist oder schlicht zu viel, kannst du in rund einer Viertelstunde grob selbst prüfen. Du brauchst dafür drei Dinge: den Mietspiegel deiner Stadt, einen passenden Mietpreisrechner und ein paar Angaben aus dem Exposé. Hier siehst du, welche Rechner was taugen, wie du Schritt für Schritt rechnest und wann du verhandeln, nachfragen oder weitersuchen solltest.
Kurz gesagt: Ein Mietpreisrechner vergleicht die verlangte Nettokaltmiete pro Quadratmeter mit der ortsüblichen Vergleichsmiete. Rechtlicher Maßstab ist die ortsübliche Vergleichsmiete, nicht der Schätzwert von Immowelt oder ImmoScout24. Ein auf deine Wohnung anwendbarer Mietspiegel ist dafür eine wichtige Grundlage. In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Miete bei Neuvermietung grundsätzlich höchstens 10 Prozent über der Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen gibt es aber, etwa für Neubau oder umfassende Modernisierung. Prüfe deshalb vor der Unterschrift: Quadratmeterpreis ausrechnen, Mietspiegelrechner nutzen, Ausnahmen beim Vermieter erfragen. Im Zweifel hilft dir der Mieterverein weiter.
Schnellrechner: Quadratmeterpreis selbst ermitteln
Mit dieser Tabelle rechnest du in einer Minute deinen Quadratmeterpreis aus. Trag deine Werte in die mittlere Spalte ein, die rechte Spalte zeigt ein Beispiel.
| Schritt | Deine Werte | Beispiel |
|---|---|---|
| ① Nettokaltmiete (Wohnraummiete ohne Betriebs- und Heizkosten) | ____ € | 780 € |
| ② Wohnfläche | ____ m² | 62 m² |
| ③ Miete pro m² = ① ÷ ② | ____ €/m² | 12,58 €/m² |
| ④ Vergleichswert pro m² (z. B. aus dem Mietspiegelrechner deiner Stadt) | ____ €/m² | – |
| ⑤ Differenz pro m² = ③ − ④ | ____ €/m² | – |
| ⑥ Differenz pro Monat = ⑤ × ② | ____ € | – |
Wichtig zur Abgrenzung: Dieser Schnellrechner ermittelt nur den Quadratmeterpreis und eine rechnerische Differenz. Er sagt nichts darüber, ob die Miete rechtlich zulässig ist. Dafür musst du die Vergleichsmiete deiner konkreten Wohnung richtig einordnen und mögliche Ausnahmen prüfen. Den offiziellen Mietspiegel oder Mietspiegelrechner findest du in der Regel auf der Website deiner Stadt oder Gemeinde.
Was ein Mietpreisrechner eigentlich berechnet
„Mietpreisrechner“ ist kein geschützter Begriff. Dahinter stecken sehr unterschiedliche Werkzeuge, die verschiedene Fragen beantworten. Wer das nicht auseinanderhält, vergleicht schnell Äpfel mit Birnen.
Die Kennzahl, um die sich alles dreht: Nettokaltmiete pro m²
Fast jeder Rechner arbeitet mit der Nettokaltmiete pro Quadratmeter. Das ist die Miete für den Wohnraum ohne Betriebs- und Heizkosten. Wie Stellplatz, Einbauküche oder Möblierung zu behandeln sind, hängt vom Vertrag und vom örtlichen Mietspiegel ab. Die Formel ist simpel:
Nettokaltmiete ÷ Wohnfläche = Miete pro m²
Lass Wohnraummiete, Betriebskosten und gesonderte Entgelte aufschlüsseln. Prüfe beim örtlichen Mietspiegel, wie Einbauküche und Möblierung behandelt werden. Ein gesondert ausgewiesener Zuschlag ist nicht automatisch zulässig und darf nicht ungeprüft abgezogen oder doppelt berücksichtigt werden.
Steht im Inserat nur eine Warmmiete oder eine „Kaltmiete inkl. Nebenkosten“, rechne die Nebenkosten heraus. Sonst wirkt die Wohnung im Vergleich viel teurer, als sie ist. Was bei den Betriebskosten üblich ist, erklären wir im Ratgeber zu den Nebenkosten einer Wohnung.
Ortsübliche Vergleichsmiete vs. Angebotsmiete
Das ist der wichtigste Unterschied überhaupt:
- Ortsübliche Vergleichsmiete: Sie bildet ab, was für vergleichbare Wohnungen in den letzten Jahren tatsächlich vereinbart oder geändert wurde. Neue und bestehende Verträge fließen ein. Sie ist die rechtlich relevante Größe für die Mietpreisbremse und für Mieterhöhungen bis zur Vergleichsmiete. Ein Mietspiegel ist ein wichtiges Mittel, um sie zu ermitteln, aber nicht für jede Wohnung anwendbar.
- Angebotsmiete: Das ist die Miete, die Vermieter aktuell in Inseraten verlangen. Portale wie Immowelt oder ImmoScout24 werten unter anderem solche Daten aus. Angebotsmieten liegen in vielen Städten über der Vergleichsmiete, weil sie nur Neuvermietungen spiegeln und keine Bestandsverträge.
Ein Portalrechner sagt dir also eher, was der Markt gerade verlangt. Ein Mietspiegelrechner hilft dir einzuordnen, was rechtlich als ortsüblich gelten kann.
Rechtlicher Maßstab ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Ein auf deine Wohnung anwendbarer Mietspiegel ist dafür eine wichtige Grundlage; qualifizierte Mietspiegel haben eine besondere gesetzliche Beweiswirkung. Fehlt ein geeigneter Mietspiegel, können je nach Fall etwa Mietdatenbanken, tatsächlich vereinbarte Vergleichsmieten oder ein Sachverständigengutachten helfen.
Die Rechner-Typen im Vergleich
| Rechner-Typ | Beispiele | Datenbasis | Rechtlich relevant? | Gut für |
|---|---|---|---|---|
| Offizieller Mietspiegelrechner | Online-Rechner vieler Städte (z. B. Berlin, Frankfurt, Magdeburg, München) | Mietspiegel der Gemeinde | Wichtige Grundlage, wenn der Mietspiegel auf die Wohnung anwendbar ist; qualifizierter Mietspiegel mit gesetzlicher Vermutungswirkung | Mietpreisbremse prüfen, Mieterhöhung prüfen |
| Portal-Mietpreisrechner | Immowelt Mietpreisrechner, ImmoScout24 Mietpreis-Check | Je nach Anbieter, häufig auch Angebotsdaten aus Inseraten | Nein, nur Schätzwert | Marktgefühl, Städte ohne Mietspiegel, Häuser |
| Mietspiegel-Rechner von Mietervereinen/Verbänden | Rechner örtlicher Mietervereine, Eigentümerverbände | Mietspiegel, teils vereinfacht | Indirekt (Basis ist der Mietspiegel) | Zweite Meinung, Erläuterungen |
| Legal-Tech-Check | Online-Mietchecks spezialisierter Anbieter | Mietspiegel + eigene Prüflogik | Ersteinschätzung, keine Garantie | Wenn du Ansprüche durchsetzen willst |
| Indexrechner | Rechner von Verbänden, Statistikämtern | Verbraucherpreisindex | Ja, bei Indexmiete | Indexmieterhöhung nachrechnen |
| Weitere Erkenntnismittel ohne geeigneten Mietspiegel | Mietdatenbanken, Vergleichswohnungen, Sachverständigengutachten | Tatsächlich vereinbarte Mieten bzw. Bewertung im Einzelfall | Je nach Fall | Gemeinden ohne Mietspiegel, Sonderobjekte, Streitfälle |
Offizielle Mietspiegelrechner der Städte
Viele größere Städte stellen ihren Mietspiegel als Online-Rechner bereit. Du gibst Adresse, Baujahr, Wohnfläche und Ausstattungsmerkmale ein und bekommst eine Spanne mit Mittelwert. Für Wohnungen, die der Mietspiegel erfasst, ist das meist die wichtigste Quelle, die du kostenlos bekommst.
So findest du ihn: Suche nach „Mietspiegel [deine Stadt]“ und achte darauf, dass die Seite von der Stadt selbst stammt (Adresse meist mit „stadt“ oder dem Stadtnamen). Prüfe im Mietspiegel, für welche Wohnungen er gilt, und achte auf das Gültigkeitsdatum. Wähle den Mietspiegel passend zum Prüfzeitpunkt. Bei einem neuen Vertrag brauchst du die zum Mietbeginn maßgeblichen Werte; bei einer rückwirkenden Prüfung kann ein älterer Mietspiegel relevant sein. Für Mieterhöhungen gelten eigene zeitliche Anforderungen.
Immowelt- und ImmoScout24-Mietpreisrechner
Prüfe beim jeweiligen Portal, ob der Mietcheck kostenlos und ohne Registrierung verfügbar ist und welche Daten er verwendet. Solche Schätzwerte ersetzen keine rechtliche Mietprüfung. Sie geben dir einen Eindruck davon, was ähnliche Wohnungen in der Gegend kosten könnten. Das ist nützlich, wenn
- deine Gemeinde keinen Mietspiegel hat,
- du ein Haus mieten willst (dafür gibt es oft keinen Mietspiegelwert),
- du einschätzen willst, ob ein Angebot im Marktvergleich auffällig teuer ist.
Für eine Rüge nach Mietpreisbremse oder einen Streit über eine Mieterhöhung taugen diese Werte in der Regel nicht.
Mietpreisrechner für Vermieter
Auch Vermieter suchen nach „Mietpreisrechner“. Sie wollen meist eine zulässige Neuvermietungsmiete festlegen oder eine Mieterhöhung begründen. Für dich als Mieter ist das ein Vorteil: Du kannst mit demselben Mietspiegelrechner nachvollziehen, wie der Vermieter auf seinen Wert kommt. Bei einer Indexmiete nutzen Vermieter Indexrechner, die die Veränderung des Verbraucherpreisindex abbilden. Auch das kannst du selbst nachrechnen.
Schritt für Schritt: Miete vor der Unterschrift prüfen
Schritt 1: Daten sammeln
Bevor du einen Rechner öffnest, brauchst du:
- Mietaufschlüsselung: Wohnraummiete (Nettokaltmiete), Betriebskosten und gesonderte Entgelte wie Stellplatz, Einbauküche oder Möblierung getrennt. Wie diese Positionen beim Vergleich zu behandeln sind, klärst du anhand des örtlichen Mietspiegels.
- Wohnfläche in m², wie sie im Exposé oder Vertragsentwurf steht
- Baujahr des Gebäudes. Frag nach, wenn es nicht im Exposé steht.
- Lage: genaue Adresse. Viele Mietspiegel ordnen Straßen Wohnlagen zu.
- Ausstattung: Bad (Fenster, Dusche und Wanne, Fußbodenheizung), Küche, Bodenbelag, Balkon, Aufzug, Fenster, Heizungsart, Energiewerte
- Modernisierungen: Was wurde wann gemacht? Komplettsanierung oder nur neue Farbe?
- Vertragsart: normale Miete, Staffelmiete oder Indexmiete
Schritt 2: Quadratmeterpreis ausrechnen
Kaltmiete durch Fläche, wie im Schnellrechner oben. Schreib dir das Ergebnis auf zwei Nachkommastellen auf.
Schritt 3: Mietspiegelrechner ausfüllen
Gib die Merkmale ehrlich und vollständig ein. Die meisten Mietspiegel arbeiten mit einem Basiswert (nach Baujahr und Größe) plus Zu- und Abschlägen für Lage und Ausstattung. Manche arbeiten mit Rasterfeldern und einer Spanne, in der du die Wohnung über Merkmalsgruppen einordnest.
Typische wertsteigernde Merkmale sind zum Beispiel ein modernes Bad, hochwertiger Bodenbelag, Balkon, Aufzug oder gute Energiewerte. Typische wertmindernde Merkmale sind fehlende Heizung in einzelnen Räumen, Einfachverglasung, kein Balkon oder eine laute Lage. Welche Merkmale in deiner Stadt zählen, steht in der Orientierungshilfe zum Mietspiegel.
Schritt 4: Ergebnis einordnen
Du bekommst meist einen Mittelwert und eine Spanne. Jetzt vergleichst du:
- Liegt deine Miete innerhalb der Spanne? Liegt deine Miete innerhalb der Spanne, musst du noch prüfen, wo deine Wohnung anhand der örtlichen Einordnungskriterien liegt. Die Spannenobergrenze ist nicht automatisch die Vergleichsmiete deiner Wohnung.
- Liegt sie über der für deine Wohnung ermittelten Vergleichsmiete? Dann prüfe, ob in deiner Gemeinde die Mietpreisbremse gilt und ob eine Ausnahme greift.
- Liegt sie deutlich darüber? Dann lohnt sich eine Beratung, bevor du unterschreibst.
Schritt 5: Portalwert als Gegencheck
Zum Schluss ein kurzer Blick in den Immowelt- oder ImmoScout24-Rechner. Liegt das Angebot sogar über der Marktschätzung des Portals, ist das ein starkes Signal, nachzuhaken oder weiterzusuchen.
Rechenbeispiel: So sieht die Prüfung konkret aus
Die folgenden Werte sind ausgedachte Beispielwerte. Sie stammen nicht aus einem echten Mietspiegel und dienen nur dazu, die Rechnung nachvollziehbar zu machen.
Die Wohnung: 65 m², Baujahr 1975, mittlere Wohnlage, Balkon, Bad modernisiert, kein Aufzug. Verlangt werden 880 € kalt.
| Rechenschritt | Wert |
|---|---|
| Verlangte Miete pro m² (880 € ÷ 65 m²) | 13,54 €/m² |
| Mietspiegel-Basiswert (Baujahr, Größe) | 9,60 €/m² |
| Zuschlag modernisiertes Bad | + 0,40 €/m² |
| Zuschlag Balkon | + 0,30 €/m² |
| Abschlag fehlender Aufzug (je nach Mietspiegel) | − 0,10 €/m² |
| Ortsübliche Vergleichsmiete | 10,20 €/m² |
| Obergrenze bei Mietpreisbremse (10,20 € + 10 %) | 11,22 €/m² |
| Zulässige Kaltmiete (11,22 € × 65 m²) | ca. 729 € |
| Differenz zur verlangten Miete | ca. 151 € pro Monat |
Was das bedeutet: Gilt in dieser Gemeinde die Mietpreisbremse und greift keine Ausnahme, wäre die verlangte Miete deutlich zu hoch. Auf ein Jahr gerechnet geht es um über 1.800 €. Das ist mehr, als ein Stadtumzug einer kleinen Wohnung mit Umzugsfirma oft kostet. Was ein Umzug in deiner Stadt typischerweise kostet, siehst du in der Übersicht zu den Umzugskosten nach Stadt.
Aber: Eine höhere, rechtlich geschuldete Vormiete kann die zulässige Miethöhe beeinflussen. Dass der Vormieter denselben Betrag tatsächlich gezahlt hat, reicht dafür nicht aus. Lass die maßgebliche Vormiete und die Informationspflichten prüfen. Auch bei einem Neubau oder nach umfassender Modernisierung kann eine höhere Miete zulässig sein. Genau deshalb ist Schritt 6 wichtig.
Schritt 6: Ausnahmen gezielt erfragen
Frag den Vermieter oder die Hausverwaltung vor der Unterschrift freundlich und schriftlich, zum Beispiel per E-Mail:
- Wie hoch war die Miete des Vormieters?
- Wurde die Wohnung umfassend modernisiert? Wann und in welchem Umfang?
- Wurde die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet? Welche Unterlagen belegen das?
Bei Ausnahmen von der Mietpreisbremse muss der Vermieter dich in der Regel vor Vertragsschluss unaufgefordert informieren. Tut er das nicht, kann er sich unter Umständen erst später darauf berufen. Die Details sind kompliziert, prüfe sie im Einzelfall.
Mietpreisbremse, Mietwucher und Co.: die rechtlichen Grundlinien
Hier die Grundregeln in vereinfachter Form. Sie ersetzen keine Rechtsberatung.
Mietpreisbremse
- Sie gilt nur in Gebieten, die das Bundesland per Verordnung als angespannten Wohnungsmarkt ausgewiesen hat. Nach aktuellem Stand wurde die Regelung bundesrechtlich verlängert. Ob deine Gemeinde erfasst ist, musst du konkret prüfen.
- Bei Neuvermietung darf die Miete grundsätzlich höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
- Typische Ausnahmen: Neubau (erstmalige Nutzung und Vermietung der Wohnung nach dem 1. Oktober 2014), erste Vermietung nach umfassender Modernisierung, höhere rechtlich geschuldete Vormiete.
- Bei einer Staffelmiete wird in der Regel jede Staffel einzeln betrachtet. Bei einer Indexmiete betrifft die Prüfung vor allem die Ausgangsmiete.
- Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird, ist in der Regel nicht erfasst. Bei möblierten Wohnungen ist die Bewertung des Möblierungszuschlags oft strittig; ob ein Zuschlag angemessen ist, muss gesondert geprüft werden. Lass das im Zweifel prüfen.
Wenn die Miete schon läuft: Rüge
Hast du bereits unterschrieben, bleibt der Vertrag wirksam. Nur der unzulässige Teil der Miete kann unwirksam sein. Um zu viel gezahlte Miete zurückzufordern, musst du den Verstoß in der Regel gegenüber dem Vermieter rügen. Die Rüge muss in Textform erfolgen, zum Beispiel per E-Mail. Bewahre einen Nachweis über Inhalt und Zugang auf. Welche Angaben erforderlich sind, solltest du im Einzelfall prüfen lassen.
Formulierung und Zeitpunkt sind wichtig. Bei Mietverhältnissen, die seit dem 1. April 2020 begonnen haben, kann eine Rüge innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn unter weiteren Voraussetzungen eine Rückforderung ab Mietbeginn ermöglichen, sofern das Mietverhältnis beim Zugang der Rüge noch besteht. Andernfalls sind grundsätzlich erst nach Zugang der Rüge fällig gewordene Überzahlungen erfasst. Lass deinen Fall rechtzeitig prüfen, am besten beim Mieterverein oder anwaltlich.
Mietpreisüberhöhung und Mietwucher
Unabhängig von der Mietpreisbremse kann eine Miete auch aus anderen Gründen problematisch sein. Dabei sind zwei Tatbestände zu unterscheiden: Eine Mietpreisüberhöhung kann bei erheblich überhöhter Miete und Ausnutzung eines geringen Angebots vorliegen. Mietwucher setzt weitere Voraussetzungen voraus, etwa die Ausbeutung einer Zwangslage. Beides lässt sich nicht allein mit einem Rechner feststellen und sollte rechtlich geprüft werden. Die Hürden sind in der Praxis hoch. Für den Alltag ist die Mietpreisbremse das wichtigere Werkzeug.
Mieterhöhung im laufenden Vertrag
Bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete sind unter anderem Vergleichsmiete, Kappungsgrenze und gesetzliche Wartefristen zu prüfen. Ob eine abgesenkte Kappungsgrenze gilt, ergibt sich aus der dafür geltenden Landesverordnung. Für Index-, Staffel- und Modernisierungsmieterhöhungen gelten andere Regeln. Ein Mietspiegelrechner hilft dir, ein Erhöhungsverlangen auf die Vergleichsmiete nachzuvollziehen.
Sonderfälle: Haus, möblierte Wohnung, kleine Gemeinden
Mietpreisrechner für ein Haus
Wer ein Einfamilien- oder Reihenhaus mieten will, stößt schnell an Grenzen. Viele Mietspiegel decken nur Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ab. Was du tun kannst:
- Portalrechner (Immowelt, ImmoScout24) mit Kategorie „Haus“ nutzen
- Drei bis fünf vergleichbare Inserate in der Umgebung mit Fläche, Grundstück und Baujahr notieren
- Quadratmeterpreise der Vergleichsobjekte nebeneinanderlegen
- Bei größeren Abweichungen gezielt nachfragen, was den Preis rechtfertigt
Möblierte Wohnung
Lass dir die Miete aufschlüsseln: Wohnraummiete, Möblierungszuschlag, Nebenkosten. Nur so kannst du den Kaltmietanteil mit dem Mietspiegel vergleichen. Prüfe außerdem, wie der örtliche Mietspiegel Möblierung behandelt, und ob der Zuschlag angemessen ist. Ein gesondert ausgewiesener Zuschlag ist nicht automatisch zulässig. Eine Pauschale „alles inklusive“ ohne Aufschlüsselung macht jede Prüfung schwer. Frag deshalb nach.
Gemeinde ohne Mietspiegel
Gerade kleinere Gemeinden haben oft keinen eigenen Mietspiegel. Manchmal gibt es einen Mietspiegel einer vergleichbaren Nachbargemeinde, der unter Umständen als Anhaltspunkt dienen kann. Ob er auf deine Wohnung übertragbar ist, hängt vom Einzelfall ab. Ansonsten bleiben dir:
- Portalwerte als grobe Marktorientierung
- eigene Vergleichsinserate mit ähnlicher Größe, Lage und Ausstattung
- Auskünfte des örtlichen Mietervereins, der die Lage vor Ort oft gut kennt
- im Streitfall ein Sachverständigengutachten
Nach der Prüfung: unterschreiben, verhandeln oder weitersuchen
Wenn die Miete im ortsüblichen Rahmen liegt, kannst du mit gutem Gefühl unterschreiben. Liegt sie spürbar darüber, sprich den Vermieter sachlich an und nenne deine Rechengrundlage. Manchmal lässt sich die Miete oder ein Zuschlag verhandeln. Klappt das nicht und die Wohnung passt trotzdem, lass dich vor der Unterschrift beraten. Wenn du lieber weitersuchst, helfen dir die Tipps zur Wohnungssuche.
Plane neben der Miete auch die Einmalkosten ein. Dazu gehören die Kaution für die Wohnung, eventuell doppelte Miete während der Kündigungsfrist und der Umzug selbst. Wie du deinen bisherigen Vertrag fristgerecht beendest, liest du im Ratgeber Mietvertrag kündigen. Was der Umzug ungefähr kostet, kannst du mit dem Umzugskostenrechner grob abschätzen.
Steht der Einzug fest, lohnt es sich, frühzeitig Angebote einzuholen. Über die kostenlose Umzugsanfrage kannst du mehrere Angebote passender Anbieter vergleichen und so einschätzen, welcher Preis für deinen Umzug realistisch ist.
