Wohnung mit WBS 2026: Anspruch, Antrag & Einkommensgrenzen

Eine Sozialwohnung kostet oft spürbar weniger als eine vergleichbare Wohnung auf dem freien Markt – aber du kommst nur mit dem passenden Dokument hinein: dem Wohnberechtigungsschein, kurz WBS. Viele verzichten auf den Antrag, weil sie glauben, sie verdienen zu viel. Dabei zählt nicht dein Bruttolohn, sondern ein deutlich niedrigeres, bereinigtes Einkommen. Hier siehst du, wie du rechnest, welche Unterlagen du brauchst und wie du mit dem WBS tatsächlich eine Wohnung bekommst.

Kurz gesagt: Mit einem WBS darfst du eine öffentlich geförderte Wohnung (Sozialwohnung) mieten. Du bekommst ihn beim Wohnungsamt deiner Stadt, wenn dein anrechenbares Haushaltseinkommen unter der Grenze deines Bundeslandes liegt. Das anrechenbare Einkommen liegt meist deutlich unter dem Brutto, weil Werbungskosten, Pauschalen für Steuern und Sozialabgaben sowie Freibeträge abgezogen werden. Der WBS gilt in der Regel ein Jahr. Danach heißt es: bei möglichst vielen Wohnungsgesellschaften und Genossenschaften gleichzeitig suchen und Unterlagen sofort parat haben.

Was ist ein Wohnberechtigungsschein? #

Der Wohnberechtigungsschein ist eine behördliche Bescheinigung. Sie bestätigt, dass dein Haushalt die Voraussetzungen erfüllt, um eine Wohnung zu mieten, deren Bau oder Modernisierung mit öffentlichen Mitteln gefördert wurde. Im Gegenzug für die Förderung verpflichtet sich der Vermieter, diese Wohnungen für eine bestimmte Zeit nur an berechtigte Haushalte und zu einer begrenzten Miete zu vergeben – das nennt man Belegungs- und Mietpreisbindung.

Umgangssprachlich heißt das Dokument auch „Wohnungsberechtigungsschein“, korrekt ist „Wohnberechtigungsschein“. Gemeint ist dasselbe.

Wichtig zu verstehen:

• Der WBS ist kein Wohnungsangebot. Er ist nur die Eintrittskarte. Eine Wohnung suchen musst du selbst.
• Er ist personen- und haushaltsbezogen. Im WBS stehen alle Personen, die einziehen dürfen, und oft die zulässige Wohnungsgröße.
• Sein Geltungsbereich hängt von der Rechtsgrundlage ab. Wo dein WBS anerkannt wird, hängt von seiner Rechtsgrundlage und den Regeln am Zielort ab. Frage vor einem Umzug über die Landesgrenze beim dortigen Wohnungsamt nach, ob dein vorhandener WBS genügt oder ein neuer Antrag erforderlich ist.

Seit der Föderalismusreform regeln die Länder die soziale Wohnraumförderung weitgehend selbst. Deshalb gibt es so viele unterschiedliche Bezeichnungen und Einkommensgrenzen: WBS 100 bis WBS 220 in Berlin, Einkommensgruppen A und B in Nordrhein-Westfalen, Förderstufen in Bayern, der „§5-Schein“ in Hamburg. Das Prinzip ist überall gleich, die Details unterscheiden sich.

Wer hat Anspruch auf einen WBS? #

Die Grundvoraussetzungen sind in fast allen Bundesländern ähnlich:

1. Rechtmäßiger, nicht nur vorübergehender Aufenthalt in Deutschland. Bei deutschen Staatsangehörigen ist kein Aufenthaltstitel erforderlich. Bei ausländischen Staatsangehörigen prüft das Amt je nach Fall das Aufenthaltsrecht und die voraussichtliche Aufenthaltsdauer; das kann auch EU-Staatsangehörige betreffen. Mit einem Aufenthaltstitel verlangen viele Ämter, dass dieser noch eine gewisse Mindestzeit gültig ist – häufig ist von rund einem Jahr die Rede. Prüfe die Vorgabe deiner Kommune.
2. Je nach Land ein Mindestalter bzw. die Fähigkeit, einen eigenen Haushalt zu führen.
3. Einkommen unter der Grenze, die für deine Haushaltsgröße gilt.

Gut zu wissen für bestimmte Gruppen:

• Bürgergeld, Sozialhilfe, Grundsicherung: Die Einkommensgrenze wird in aller Regel eingehalten. Achte zusätzlich auf die Angemessenheit der Miete – dazu mehr im Abschnitt zu typischen Fehlern.
• Studierende und Azubis: Ein WBS ist oft möglich, die Behörden schauen aber genauer hin, ob du tatsächlich einen eigenen Haushalt dauerhaft führen kannst. BAföG und Unterhalt zählen meist als Einkommen.
• Seniorinnen und Senioren: Viele geförderte Wohnungen sind barrierearm oder ausdrücklich für Menschen ab 60 reserviert. Renten zählen als Einkommen, es gibt aber teils Freibeträge, etwa bei Schwerbehinderung.
• Menschen mit Schwerbehinderung, Schwangere, Alleinerziehende, junge Paare: Hier gelten oft zusätzliche Freibeträge oder Anspruch auf mehr Wohnfläche.

Einkommensgrenzen 2026: So rechnest du richtig #

Hier passieren die meisten Denkfehler. Die Einkommensgrenze bezieht sich auf das anrechenbare Jahreseinkommen aller Haushaltsmitglieder – nicht auf das Brutto auf deiner Lohnabrechnung.

Die bundesrechtliche Basis #

Viele Länder orientieren sich an den Grenzen des Wohnraumförderungsgesetzes (WoFG) des Bundes oder rechnen mit Zuschlägen darauf. Die Basiswerte lauten:

Beispiel: Eine Familie mit zwei Erwachsenen und zwei Kindern kommt auf 18.000 € + 2 × 4.100 € + 2 × 500 € = 27.200 € anrechenbares Jahreseinkommen.

Viele Bundesländer liegen mit ihren eigenen Grenzen deutlich darüber oder haben zusätzliche Stufen für mittlere Einkommen eingeführt. Die aktuell gültigen Werte für dein Land findest du auf der Website deines Landesbauministeriums oder deiner Stadt – suche nach „Einkommensgrenzen Wohnberechtigungsschein“ plus Bundesland.

Berlin: Was bedeuten WBS 100, 140, 160, 180 und 220? #

In Berlin wird die Einkommensgrenze als Prozentsatz der Bundesgrenze angegeben. Rechnerisch ergibt das folgende Werte. Sie zeigen die Grundlogik – die verbindlichen aktuellen Grenzen findest du im offiziellen Berliner Serviceportal (service.berlin.de) oder beim Bezirksamt:

Gerade die Stufe WBS 220 ist für Haushalte mit mittlerem Einkommen interessant – prüfe also auch dann, ob ein Antrag infrage kommt, wenn du über den unteren Stufen liegst. Entscheidend für die Praxis: Welche WBS-Stufen für eine Wohnung zugelassen sind, hängt von ihrer Förder- und Belegungsbindung ab. Prüfe das Inserat und lass dir vom Vermieter oder Wohnungsamt bestätigen, ob dein WBS dafür ausreicht. In Inseraten von HOWOGE, Gewobag, Stadt und Land & Co. steht deshalb oft „WBS 140 erforderlich“ oder „WBS 180“.

In 4 Schritten zum anrechenbaren Einkommen #

Die Länder rechnen im Detail unterschiedlich, das Grundschema sieht aber meist so aus:

1. Jahresbruttoeinkommen aller Haushaltsmitglieder zusammenzählen (Lohn, Rente, Arbeitslosengeld, Unterhalt, Elterngeld oberhalb des Sockelbetrags, Kapitalerträge usw.). Kindergeld zählt in der Regel nicht. Die letzten zwölf Monate sind dabei nicht immer allein maßgeblich: Sind Einkommensänderungen bereits absehbar, etwa durch einen neuen Job oder das Ende der Ausbildung, können sie berücksichtigt werden – gib sie deshalb im Antrag an.
2. Werbungskosten abziehen – bei Angestellten mindestens den Arbeitnehmer-Pauschbetrag, bei höheren nachgewiesenen Kosten diese.
3. Pauschalabzüge von je 10 % für Steuern, Kranken- und Pflegeversicherung sowie Rentenversicherung – aber nur für die Bereiche, für die du tatsächlich zahlst. Wer in alle drei Bereiche einzahlt, kann in der Regel alle drei Pauschalen abziehen. Wie genau dein Land rechnet, prüfst du am besten beim zuständigen Amt.
4. Freibeträge abziehen, etwa für schwerbehinderte Haushaltsmitglieder, junge Ehepaare oder Alleinerziehende, sowie gezahlten Unterhalt.

Rechenbeispiel: Lohnt sich der Antrag? #

Lena ist Single, angestellt und verdient 28.000 € brutto im Jahr. Viele würden sagen: „Viel zu viel für eine Sozialwohnung.“ Vereinfacht gerechnet, ohne Freibeträge:

• Bruttojahreseinkommen: 28.000 €
• minus Arbeitnehmer-Pauschbetrag (aktuell 1.230 €): 26.770 €
• minus drei Pauschalen von je 10 % (Steuer, KV/PV, RV): rund 18.740 €

Ergebnis: Über der Bundesgrenze von 12.000 €, aber in Berlin unter der Grenze für einen WBS 160 (19.200 €). Lena könnte sich also auf Wohnungen bewerben, deren Bindung einen WBS 160 zulässt. In Ländern mit höheren eigenen Grenzen sieht es oft noch besser aus.

Tipp: Rechne nicht nur im Kopf. Viele Länder und Städte bieten Online-Einkommensrechner für den WBS an. Und im Zweifel stellst du den Antrag einfach – die Behörde prüft dann verbindlich.

Welche Wohnungsgröße steht dir zu? #

Der WBS legt meist fest, wie groß deine Wohnung sein darf – nach Zimmern, Quadratmetern oder beidem. Grobe Richtwerte, die sich in vielen Ländern ähneln:

• 1 Person: ca. 45–50 m² bzw. 1 bis 2 Zimmer
• 2 Personen: ca. 60–65 m² bzw. 2 Zimmer
• jede weitere Person: ca. 10–15 m² bzw. 1 Zimmer mehr

Diese Flächen- und Zimmerwerte dienen nur der Orientierung und sind keine bundesweit geltenden Ansprüche. Maßgeblich sind die Angaben in deinem WBS und die Vorgaben deines Landes – gerade bei Einpersonenhaushalten wird oft nur ein Zimmer bescheinigt.

Zusätzlicher Raumbedarf kann anerkannt werden, etwa bei Schwangerschaft, Rollstuhlnutzung, Pflegebedarf oder wenn ein Kind regelmäßig bei getrennt lebenden Eltern übernachtet. Gib solche Gründe gleich im Antrag an und lege Nachweise bei. Prüfe, ob die konkrete Wohnung hinsichtlich Zimmerzahl und Wohnfläche zu deinem WBS und ihrer Förderbindung passt. Anerkannter zusätzlicher Raumbedarf kann Ausnahmen ermöglichen.

WBS beantragen: Schritt für Schritt #

1. Zuständige Stelle finden #

Je nach Ort ist das Wohnungsamt, das Bürgeramt, das Amt für Wohnungswesen oder die Wohnraumförderstelle im Landratsamt zuständig. In Berlin sind es die Bezirksämter, in Hamburg die Bezirksämter (Fachamt Wohnraumschutz und Wohnraumversorgung o. ä.). Viele Städte bieten inzwischen Online-Anträge an.

2. Unterlagen zusammenstellen #

Das ist der Teil, der am meisten Zeit kostet. Fehlende Nachweise sind der häufigste Grund für Verzögerungen.

3. Antrag einreichen und Rückfragen schnell beantworten #

Die Bearbeitung dauert typischerweise einige Wochen, in Großstädten auch länger. Reagiere zügig auf Nachforderungen.

4. WBS erhalten und Suche starten #

Du bekommst einen Bescheid mit Gültigkeitsdatum, Haushaltsmitgliedern, zulässiger Wohnungsgröße und ggf. der Einkommensstufe. Mach dir mehrere Scans davon – du wirst ihn ständig hochladen müssen.

Checkliste: Unterlagen für den WBS-Antrag #

• Ausgefülltes und von allen volljährigen Haushaltsmitgliedern unterschriebenes Antragsformular
• Kopie von Personalausweis oder Reisepass, bei Bedarf Aufenthaltstitel
• Meldebescheinigung (falls nicht vom Amt selbst abgefragt)
• Einkommensnachweise der letzten 12 Monate bzw. Arbeitgeberbescheinigung für alle Haushaltsmitglieder
• Nachweise über absehbare Einkommensänderungen (z. B. neuer Arbeitsvertrag, Ende der Ausbildung)
• Bei Selbstständigkeit: letzter Steuerbescheid, aktuelle Gewinnermittlung
• Bescheide über Bürgergeld, Arbeitslosengeld, Rente, BAföG, Elterngeld, Wohngeld
• Nachweise über gezahlten oder erhaltenen Unterhalt
• Geburtsurkunden der Kinder bzw. Nachweis über Schwangerschaft (Mutterpass)
• Schwerbehindertenausweis oder Feststellungsbescheid, falls zutreffend
• Nachweis über höhere Werbungskosten (z. B. letzter Steuerbescheid), falls du mehr als die Pauschale geltend machst
• Bei besonderem Wohnbedarf: ärztliche Atteste, Räumungsklage, Kündigung o. ä.

Tipp: Lege dir parallel schon die üblichen Bewerbungsunterlagen an, die Vermieter verlangen: Einkommensnachweise, Selbstauskunft, ggf. eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung deines aktuellen Vermieters. Bei WBS-Wohnungen entscheidet oft Schnelligkeit.

Dringlichkeit: WBS mit besonderem Wohnbedarf #

In vielen Städten gibt es eine Dringlichkeitsstufe – in Hamburg etwa als Dringlichkeitsschein bzw. -bestätigung, in Berlin als WBS mit besonderem Wohnbedarf. Gründe können drohende Wohnungslosigkeit, Gewalt in der Wohnung, schwere Krankheit oder deutliche Überbelegung sein. Mit Dringlichkeit wirst du bei bestimmten Wohnungen bevorzugt. Die Voraussetzungen sind streng und werden einzeln geprüft – lass dich dazu beim Wohnungsamt, einer Sozialberatung oder dem Mieterverein beraten.

Wohnung mit WBS finden: Wo suchen? #

Die schlechte Nachricht: In vielen Großstädten gibt es deutlich mehr WBS-Berechtigte als freie Sozialwohnungen. Die gute: Mit einer systematischen Strategie erhöhst du deine Chancen erheblich. Allgemeine Tipps zur Suche findest du auch in unserem Ratgeber zur Wohnungssuche.

Kommunale und landeseigene Wohnungsgesellschaften #

Sie haben den größten Bestand an geförderten Wohnungen.

• Berlin: degewo, Gesobau, Gewobag, HOWOGE, Stadt und Land, WBM sowie berlinovo. Über das gemeinsame Portal inberlinwohnen.de siehst du Angebote mehrerer Gesellschaften auf einen Blick. Filter nach „WBS erforderlich“ oder „ohne WBS“.
• Hamburg: SAGA hat einen großen Bestand an Wohnungen mit Bindung. Angebote mit WBS-Pflicht sind in den Inseraten gekennzeichnet.
• Andere Städte: Fast jede größere Stadt hat eine kommunale Gesellschaft (oft „GWG“, „Wohnbau“ oder „Stadtbau“ im Namen). Suche „[Stadtname] Wohnungsbaugesellschaft“.

HOWOGE, Gewobag & Co.: Wohnungen ohne WBS? #

Die Suchanfragen „howoge wohnungen ohne wbs“ oder „gewobag wohnungen ohne wbs“ zeigen: Viele hoffen, auch ohne Schein an eine günstige landeseigene Wohnung zu kommen. Das ist möglich – die Gesellschaften vermieten auch frei finanzierte Wohnungen. Ein großer Teil der Wiedervermietungen ist aber für WBS-Haushalte reserviert, und auf Wohnungen ohne WBS-Pflicht bewerben sich entsprechend viele Menschen. Wenn du berechtigt bist, lohnt sich der WBS also fast immer: Du kannst dich auf beide Arten von Wohnungen bewerben.

Genossenschaften #

Wohnungsbaugenossenschaften haben ebenfalls geförderte Wohnungen. Dort musst du Mitglied werden und Genossenschaftsanteile zeichnen. Die Höhe der Anteile unterscheidet sich stark – je nach Genossenschaft und Wohnung von wenigen hundert bis zu mehreren tausend Euro. Manche Genossenschaften haben lange Wartelisten, andere nehmen nur zeitweise neue Mitglieder auf.

Immobilienportale und Kleinanzeigen #

Auch auf den großen Portalen gibt es Kategorien bzw. Filter für Sozialwohnungen oder „WBS erforderlich“. Gerade in kleineren Städten und Landkreisen werden geförderte Wohnungen oft über Portale oder lokale Makler angeboten. Lege dir Suchaufträge mit Push-Benachrichtigung an.

Wohnungsamt und Vormerkliste #

Einige Kommunen führen eigene Vormerk- oder Wartelisten bzw. vermitteln Wohnungen direkt (Benennungsrecht). Frag bei der Antragstellung aktiv nach, ob es so etwas gibt.

Entscheidungshilfe: Lohnt sich die WBS-Wohnung für dich? #

Typische Fehler – und wie du sie vermeidest #

1. Mit dem Brutto rechnen. Wer sein Bruttogehalt mit der Einkommensgrenze vergleicht, schließt sich oft unnötig aus. Rechne mit dem anrechenbaren Einkommen oder stelle den Antrag einfach.

2. Den WBS zu spät beantragen. Viele beantragen ihn erst, wenn sie eine passende Wohnung entdeckt haben. Bis der Bescheid da ist, ist die Wohnung vergeben. Beantrage den WBS, bevor du suchst.

3. Die Gültigkeit aus den Augen verlieren. Ein abgelaufener WBS hilft dir bei der weiteren Suche nicht mehr. Stelle den Folgeantrag rechtzeitig vor Ablauf, wenn du noch keine Wohnung gefunden hast.

4. Haushaltsmitglieder vergessen oder falsch angeben. Ändert sich dein geplanter Haushalt vor dem Bezug, informiere das Wohnungsamt und kläre, ob der WBS angepasst werden muss. Zieht nach deinem Einzug jemand hinzu, prüfe die erforderliche Zustimmung des Vermieters und mögliche besondere Belegungsbedingungen. Falsche Angaben können zur Rücknahme führen – im schlimmsten Fall mit Folgen für den Mietvertrag.

5. Jobcenter oder Sozialamt übergehen. Auch eine Sozialwohnung kann über der Angemessenheitsgrenze deiner Kommune liegen. Hole vorher die Zusicherung ein. Wie das abläuft, steht im Ratgeber Umzug mit Jobcenter: Voraussetzungen & Ablauf. Für die Mietsicherheit kann ein Kautionsdarlehen vom Jobcenter infrage kommen.

6. Nur bei einer Gesellschaft suchen. Wer sich nur bei einem Anbieter registriert, verschenkt Chancen. Nutze alle Kanäle parallel.

7. Alte Wohnung zu früh kündigen. Kündige erst, wenn der neue Mietvertrag unterschrieben ist. Mehr zu Fristen findest du unter Mietvertrag kündigen.

8. Wohngeld vergessen. Auch in einer Sozialwohnung kann zusätzlich Anspruch auf Wohngeld bestehen. Nach dem Einzug musst du ihn in der Regel neu beantragen – siehe Wohngeld nach dem Umzug.

Was passiert nach der Zusage? #

Hast du eine Zusage, geht es schnell: Besichtigung, Mietvertrag, Übergabe. Achte auf diese Punkte:

• Miete prüfen: In geförderten Wohnungen ist die Kaltmiete begrenzt, sie kann aber im Rahmen der Förderbedingungen steigen. Frag nach, wie lange die Bindung noch läuft. Nach Ende der Bindung wird die Wohnung zu einer normalen Mietwohnung. Dein bestehender Mietvertrag läuft dadurch grundsätzlich weiter. Das Bindungsende allein erlaubt keine beliebige Mieterhöhung; welche Erhöhungen anschließend zulässig sind, richtet sich nach den dann geltenden mietrechtlichen Regeln.
• WBS abgeben: Der Vermieter braucht in der Regel das Original oder eine Kopie für die Akte.
• Übergabeprotokoll: Dokumentiere Mängel beim Einzug sorgfältig mit Fotos.
• Anmelden: Innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug musst du dich beim Bürgeramt anmelden. Dafür brauchst du die Wohnungsgeberbestätigung deines Vermieters.

Kostenbeispiel: Was kostet der Umzug in die WBS-Wohnung? #

Gerade wer mit knappem Budget umzieht, sollte die Umzugskosten vorher realistisch einschätzen. Typische Spannen für einen Umzug innerhalb derselben Stadt:

Die tatsächlichen Preise hängen je nach Stadt, Stockwerk, Trageweg, Volumen und Termin stark ab. Mit dem Umzugskostenrechner bekommst du eine erste Orientierung. Wenn du eine Umzugsfirma beauftragen möchtest, kannst du über eine kostenlose Umzugsanfrage mehrere Angebote passender Anbieter einholen und vergleichen – gerade wenn das Jobcenter oder Sozialamt Kostenvoranschläge verlangt, ist das hilfreich. Für ältere Menschen, die etwa in eine barrierearme Seniorenwohnung mit WBS ziehen, gibt es spezialisierte Leistungen – mehr dazu im Ratgeber Seniorenumzug.

Hinweis: Wer Bürgergeld oder Sozialhilfe bezieht, kann unter bestimmten Voraussetzungen die Übernahme von Umzugskosten beantragen. Das muss in der Regel vor dem Umzug beantragt und genehmigt werden. Prüfe das im Einzelfall mit deinem Leistungsträger.

Zusammenfassung #

• Der WBS ist die Voraussetzung, um eine öffentlich geförderte Wohnung zu mieten.
• Entscheidend ist das anrechenbare Haushaltseinkommen – oft deutlich weniger als das Brutto. Absehbare Einkommensänderungen musst du angeben.
• Jedes Bundesland hat eigene Grenzen und Bezeichnungen (z. B. WBS 100–220 in Berlin, Gruppe A/B in NRW). Welche Stufe für eine Wohnung reicht, hängt von deren Förder- und Belegungsbindung ab.
• Beantrage den WBS vor der Wohnungssuche, halte alle Nachweise bereit und behalte die Gültigkeit im Blick.
• Suche parallel bei landeseigenen Gesellschaften, Genossenschaften, Portalen und beim Wohnungsamt.
• Bei Bürgergeld oder Grundsicherung: Kläre vor der Unterschrift mit Jobcenter oder Sozialamt, ob die Miete als angemessen gilt und ob Umzugskosten übernommen werden können.
• Plane den Umzug selbst rechtzeitig und vergleiche bei Bedarf mehrere Angebote, bevor du dich für eine Variante entscheidest.